近年來(lái),隨著廣州二手房市場(chǎng)逐步規(guī)范,相關(guān)的投訴糾紛已大為減少。記者從廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)獲悉,雖然2015年全市二手房交易總量較2014年大幅上升,但全年交易糾紛總體呈明顯下降趨勢(shì)。該協(xié)會(huì)全年共受理消費(fèi)者投訴糾紛50宗,較2014年下降51.9%。2015年投訴糾紛總量,占全年中介促成二手房交易總量的0.08%,僅為前年比例的1/4。但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)的房產(chǎn)買賣仍讓人“步步驚心”,如何避免落入“陷阱”以及如何維權(quán),成為買賣雙方都非常關(guān)心的問(wèn)題。

　　據(jù)悉,2015年二手房交易中發(fā)生的糾紛調(diào)處類案件總體可分為以下三種情形:一是消費(fèi)者認(rèn)為中介公司存在違規(guī)或操作不規(guī)范的行為(共34宗),主要包括:認(rèn)為中介存在隱瞞房屋或賣方真實(shí)情況,對(duì)中介服務(wù)費(fèi)、按揭費(fèi)、交易稅費(fèi)、學(xué)位等作虛假承諾等情形。其中,隱瞞房屋情況主要涉及:房屋權(quán)屬變更、抵押、樓齡、建筑面積、建筑時(shí)間、存在租賃,房屋設(shè)施存在危險(xiǎn)情況,非業(yè)主唯一物業(yè),未繳納土地出讓金,未補(bǔ)繳公攤面積費(fèi)用等。對(duì)于此類案件,建議購(gòu)房人在交易簽約前,應(yīng)務(wù)必要求賣方出示產(chǎn)權(quán)證明以及最新的產(chǎn)權(quán)查冊(cè)證明,以進(jìn)一步核實(shí)房屋權(quán)屬、自然狀況及抵押查封等信息,以免造成不必要的糾紛。

　　二是消費(fèi)者認(rèn)為中介公司或經(jīng)紀(jì)人員存在失職或服務(wù)態(tài)度差等情形(共4宗),主要包括:認(rèn)為中介未清晰解釋限購(gòu)限貸政策導(dǎo)致交易失敗,不積極協(xié)助當(dāng)事人辦理房屋的買賣或租賃手續(xù),買賣雙方出現(xiàn)糾紛不積極協(xié)調(diào)處理,因催繳中介服務(wù)費(fèi)言語(yǔ)不當(dāng)?shù)惹樾巍?/p>

　　三是由于交易一方履約意識(shí)不足,或交易出現(xiàn)問(wèn)題后雙方不愿讓步等導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行(共12宗)。此類案件通常都會(huì)涉及誠(chéng)意金、定金、違約金或中介服務(wù)費(fèi)等經(jīng)濟(jì)糾紛,建議當(dāng)事人應(yīng)及早做好通過(guò)司法途徑解決的準(zhǔn)備,并積極應(yīng)對(duì),以免耽誤解決糾紛的最佳時(shí)間或錯(cuò)過(guò)案件的訴訟時(shí)效。

　　此外,還有一部分糾紛是因消費(fèi)者自身評(píng)估能力及風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不足所致,如:資金準(zhǔn)備不足、對(duì)貸款審批額度預(yù)計(jì)不足、對(duì)購(gòu)房資格條件理解出現(xiàn)偏差等,導(dǎo)致簽約后交易無(wú)法繼續(xù)履行,造成經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)此,建議消費(fèi)者在交易前應(yīng)多了解房產(chǎn)交易流程及注意事項(xiàng),充分做好評(píng)估,以避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

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　　補(bǔ)繳社保后,

　　外地人就有資格買房嗎?

　　2012年9月7日,余某從外省到廣州某A公司工作,欲打拼一番事業(yè)。2015年9月8日,余某跳槽至收入豐厚的B公司,并決定在廣州購(gòu)房定居。于是,余某經(jīng)某中介公司介紹,看中位于越秀區(qū)某物業(yè),且得知外地人在廣州購(gòu)房需連續(xù)繳滿社保3年。余某從該中介公司得知限購(gòu)政策后,立即前往人社局核實(shí)自己社保繳納情況,并補(bǔ)繳因跳槽而斷繳的社保。

　　余某認(rèn)為自身已具備購(gòu)房資格,遂通過(guò)該中介公司與業(yè)主周某就上述房屋簽訂《房屋買賣合同》,并分別向周某與該中介公司支付定金2萬(wàn)元及中介服務(wù)費(fèi)3萬(wàn)元。但在遞件過(guò)戶時(shí),房地產(chǎn)管理部門的工作人員經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)余某的3年社保存在補(bǔ)繳情況,不具備購(gòu)房資格。最終,余某由于不具備購(gòu)房資格,導(dǎo)致交易不成,已支付的定金與中介服務(wù)費(fèi)因自身違約無(wú)法退還。

　　【案例分析】 《2011年廣州限購(gòu)令細(xì)則》與《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見》的相關(guān)規(guī)定:“不能提供5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,不得購(gòu)買住房。”本案中,余某非廣州市戶籍居民,亦未在購(gòu)房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅或社保,故在本市不具備購(gòu)房資格。并且,根據(jù)《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作通知的實(shí)施意見》:“非本市戶籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明購(gòu)買住房”的規(guī)定,余某不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社保的方式獲取購(gòu)房資格。

　　【支招】在購(gòu)房前,應(yīng)注意核實(shí)自身的購(gòu)房資格,可通過(guò)前往房地產(chǎn)管理部門查詢自身名下物業(yè)及前往稅務(wù)部門或人社局查詢個(gè)人所得稅或社保繳納的情況。特別是對(duì)于非本市戶籍居民,在跳槽至另一家公司前,應(yīng)及時(shí)與原公司及新公司協(xié)商社保的繳納,防止因跳槽出現(xiàn)社保的斷繳。并且,在簽訂買賣合同時(shí),可約定若因購(gòu)房資格導(dǎo)致交易不能履行的處理方式,從而減少由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失。另,通過(guò)中介方促成房屋交易的,中介公司及經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)向交易當(dāng)事人說(shuō)明限購(gòu)政策,特別是提醒買家核實(shí)自身的購(gòu)房資格。

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　　買共有產(chǎn)權(quán)房,

　　能否與單獨(dú)一方簽約?

　　陳某與張某為同母異父的兩兄弟,對(duì)位于天河區(qū)的某物業(yè)為共同所有,各占1/2產(chǎn)權(quán)。2015年1月18日,他們共同委托某中介公司放盤。次日,買家馬某經(jīng)該中介公司介紹,與陳某就該房屋協(xié)商簽訂《房屋買賣合同》。因馬某知悉陳某只有該物業(yè)的部分產(chǎn)權(quán),故在簽約當(dāng)天,陳某致電張某,張某承諾會(huì)在《房屋買賣合同》中補(bǔ)簽。但是,馬某依然擔(dān)心張某拒絕簽約而遭受損失,故要求陳某簽訂《承諾書》,約定:“若由于張某不簽訂合同,導(dǎo)致合同無(wú)效的,陳某向馬某雙倍返還定金4萬(wàn)元,以及賠償因支付中介服務(wù)費(fèi)遭受的經(jīng)濟(jì)損失2萬(wàn)元。”之后,馬某與陳某簽訂合同,并分別向陳某與該中介公司支付2萬(wàn)元作為定金與中介服務(wù)費(fèi)。但事后,因有另一買家愿意出更高價(jià)款購(gòu)買該房屋,故張某拒絕與馬某簽訂《房屋買賣合同》。在協(xié)商無(wú)果的情況下,馬某依約將陳某訴至法院,要求其賠償損失。

　　法院經(jīng)審查,該房屋為陳某與張某按份共有,《房屋買賣合同》上沒有張某的簽名確認(rèn),且張某拒絕簽約,陳某也無(wú)法提供張某的委托代理證明,故《房屋買賣合同》無(wú)效,但因陳某與馬某另外簽訂《承諾書》,以及陳某已支付中介服務(wù)費(fèi)2萬(wàn)元。最終,法院判決《房屋買賣合同》無(wú)效,陳某應(yīng)當(dāng)向馬某雙倍返還定金4萬(wàn)元,以及賠償經(jīng)濟(jì)損失2萬(wàn)元。

　　【案例分析】 《物權(quán)法》第97條規(guī)定:“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。”在簽訂合同時(shí),買家應(yīng)當(dāng)知悉房屋的產(chǎn)權(quán)情況。若房屋存在多人共有,簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)共有人的簽名確認(rèn),或者出示相關(guān)的委托證明,證明代理人有交易買賣的權(quán)限,否則會(huì)使合同存在瑕疵,并有可能導(dǎo)致合同無(wú)效。

　　【支招】買家在購(gòu)房前,可要求業(yè)主出示由房地產(chǎn)管理部門提供的產(chǎn)權(quán)查冊(cè)信息,以了解清楚房屋的產(chǎn)權(quán)情況。若房屋為多人共有,應(yīng)當(dāng)讓全體共有人到場(chǎng)簽訂合同,以確保所簽訂合同的效力;若在簽訂合同時(shí),只有部分共有人到場(chǎng),而到場(chǎng)的共有人未能提供書面材料證明其他共有人同意出售的,買家可與到場(chǎng)的共有人另行簽訂協(xié)議,約定如未到場(chǎng)共有人此后不同意出售該物業(yè)的,由現(xiàn)簽訂合同的共有人承擔(dān)違約責(zé)任(可約定相應(yīng)的違約金),從而維護(hù)自身的合法權(quán)益。

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　　家庭換房,老公背著老婆

　　私下簽約怎么辦?

　　2015年7月15日,王某夫妻欲換購(gòu)新房,在某中介公司介紹下,前往實(shí)地查看位于黃埔區(qū)某物業(yè)。丈夫王某對(duì)該物業(yè)表示滿意,但其妻子許某認(rèn)為該物業(yè)無(wú)市一級(jí)學(xué)位,且離市區(qū)較遠(yuǎn),不利于孩子上學(xué),表示需再考慮。王某擔(dān)心該物業(yè)被他人購(gòu)買,私下單獨(dú)與業(yè)主吳某簽訂《房屋買賣合同》,并分別向業(yè)主與該中介公司支付定金3萬(wàn)元與中介服務(wù)費(fèi)2.5萬(wàn)元。事后,妻子許某得知丈夫背著其簽訂合同,非常生氣,拒絕協(xié)助支付房款及履行其他交易手續(xù)。最終,丈夫王某因許某拒絕協(xié)助支付房款,以及自身資金不足,與吳某取消交易,經(jīng)調(diào)解后,該中介公司同意減免王某部分中介服務(wù)費(fèi)。

　　【案例分析】 《婚姻法》第17條:“夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn),有平等的處理權(quán)。”《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第17條:“婚姻法第十七條關(guān)于“夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn),有平等的處理權(quán)”的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)理解為:(一)夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的,任何一方均有權(quán)決定。(二)夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定,夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商,取得一致意見……”以及《合同法》第426條:“居間人促成合同成立的,委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。”本案中,王某自有資金不足,擬用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)房,但未取得妻子同意,與業(yè)主吳某輕率地簽訂合同,導(dǎo)致其因不能履行支付房款義務(wù)而承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí),王某因簽訂了《房屋買賣合同》,需根據(jù)合同法規(guī)定,向中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)。

　　【支招】出售夫妻共有房屋或者以共有資金購(gòu)買房屋,涉及家庭主要財(cái)產(chǎn)且價(jià)值較大,夫妻雙方應(yīng)當(dāng)共同、平等協(xié)商,考慮好各種因素(比如家人是否同意,購(gòu)買資金是否充足)后,再簽訂房屋買賣合同或協(xié)議。否則,夫妻一方在未取得另一方同意的情況下擅自簽訂合同,如因另一方反對(duì)而導(dǎo)致合同無(wú)法履行的,簽訂合同的一方仍須承擔(dān)法律責(zé)任。

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　　繼承房產(chǎn),爹媽的房子就一定是你的?

　　2015年5月2日,白某父母在一起交通事故中去世,留下一套位于荔灣區(qū)的房屋。白某為免睹物思人,趁房市回暖,欲辦理繼承公證,將該房屋過(guò)戶到自己名下后出售。在辦理繼承手續(xù)時(shí),白某在朋友介紹下,與買家李某簽訂《房屋買賣合同》,保證該房屋僅有其一人繼承及愿承擔(dān)由此產(chǎn)生的違約責(zé)任。買家李某依約向白某支付定金3萬(wàn)元。之后,白某取得繼承公證書,發(fā)現(xiàn)載有另一繼承人何某。白某疑惑萬(wàn)分,經(jīng)調(diào)查得知何某為白某父親與前妻所生,且雙方多次溝通,均達(dá)不成一致出售意向。最終,因何某拒絕出售房屋,導(dǎo)致交易不成,白某返還雙倍定金給買家李某。

　　【案例分析】 《城市房地產(chǎn)管理法》第38條:“下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:……(四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”。本案的交易房屋發(fā)生繼承,需辦理繼承公證及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后才能進(jìn)行交易。而在辦理繼承公證手續(xù)時(shí),除了繼承人的范圍之外,還可能涉及遺產(chǎn)范圍、遺囑效力等爭(zhēng)議;有的雖然各方當(dāng)事人之間沒有爭(zhēng)議,但因年代久遠(yuǎn),相關(guān)證明身份關(guān)系的證據(jù)材料不齊全,也會(huì)影響繼承公證的辦理,所以存在一定的不確定性。

　　【支招】遺產(chǎn)繼承既涉及證據(jù)的收集審查和事實(shí)的認(rèn)定,又涉及法律的適用和權(quán)利義務(wù)關(guān)系分析,當(dāng)事人一般難以自行做出準(zhǔn)確判斷,故在出售繼承的房屋前,應(yīng)當(dāng)先辦妥繼承手續(xù),確認(rèn)繼承份額,并在房地產(chǎn)管理部門辦理完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后,再上市交易,避免交易糾紛。

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　　買賣雙方解除交易,還要不要給中介費(fèi)?

　　家住廣州的楊某,看中本地房產(chǎn)的升值潛力,欲再購(gòu)房以保值。2015年4月17日,買家楊某通過(guò)某中介公司與業(yè)主溫某就位于海珠區(qū)某物業(yè)簽訂三方《房屋買賣合同》,約定楊某需分別向溫某及該中介公司支付定金2萬(wàn)元及中介服務(wù)費(fèi)3萬(wàn)元。合同簽署后,楊某依約向溫某支付定金2萬(wàn)元,但其因無(wú)足額現(xiàn)金,當(dāng)日未支付中介服務(wù)費(fèi)。在辦理貸款手續(xù)時(shí),銀行發(fā)現(xiàn)楊某的個(gè)人征信有問(wèn)題,不同意審批貸款。于是,楊某與溫某協(xié)商決定,定金2萬(wàn)元賠償給溫某,雙方當(dāng)場(chǎng)撕毀合同以解除交易。

　　事后,該中介公司多次催促楊某支付中介服務(wù)費(fèi),但楊某以合同已撕毀,交易取消為由拒絕支付。無(wú)奈之下,該中介公司持自己手頭上的《房屋買賣合同》,向仲裁委員會(huì)提起仲裁,申請(qǐng)裁決楊某支付中介服務(wù)費(fèi)3萬(wàn)元。仲裁庭經(jīng)審查,該中介公司已促成買賣雙方簽訂合同,雖買賣雙方各執(zhí)的合同已做撕毀,但并不影響該中介公司與楊某的居間關(guān)系,且本次交易不成是因楊某貸款不成所致。最終,仲裁庭裁決楊某向該中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)3萬(wàn)元。

　　【案例分析】 《合同法》第424條:“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人支付報(bào)酬的合同。”以及第426條:“居間人促成合同成立的,委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。”本案中,中介公司已促成買賣雙方簽訂合同,交易不成主要是因楊某貸款不成所致,故中介公司有權(quán)依約向其收取中介服務(wù)費(fèi)。雖然買賣雙方已撕毀合同,但并不影響中介公司與楊某的居間關(guān)系。

　　【支招】通過(guò)中介公司辦理房屋交易(買賣/租賃)手續(xù)時(shí),中介公司一旦促成交易雙方簽訂買賣/租賃合同,即有權(quán)利向當(dāng)事人收取中介服務(wù)費(fèi);若當(dāng)事人需解除交易,除需與另一方當(dāng)事人協(xié)商解除買賣/租賃關(guān)系,還需與中介公司協(xié)商解除居間關(guān)系,即解決中介服務(wù)費(fèi)的支付問(wèn)題。買賣關(guān)系的解除,不等于居間關(guān)系的解除。并且,合同關(guān)系的解除,不能以撕毀合同的方式,而應(yīng)在協(xié)商一致后簽訂解除關(guān)系的書面協(xié)議,或者在協(xié)商不成時(shí)通過(guò)司法途徑處理。另,買賣當(dāng)事人若要保障中介服務(wù)費(fèi)的合理支付,可與中介公司協(xié)商采用分項(xiàng)支付的方式,如將全部中介服務(wù)費(fèi)分為促成簽訂買賣/租賃合同服務(wù)費(fèi)、房屋過(guò)戶咨詢服務(wù)費(fèi)、房屋交付服務(wù)費(fèi)等。

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　　租房合同未到期,能不能提前解約?

　　2015年3月16日,承租人馮某在某中介公司的介紹下,看中業(yè)主添某位于白云區(qū)的某房屋,并表示租賃該房屋居住便于其上下班。租賃雙方經(jīng)協(xié)商,于次日簽訂《房屋租賃合同》,租期為兩年。但事后,馮某多次糾集多人在該房屋內(nèi)賭博,后因周圍群眾告發(fā),最終被公安機(jī)關(guān)于2015年8月20日抓獲。業(yè)主添某得知馮某租賃房屋是用于賭博后,很是氣憤,并提出解除《房屋租賃合同》。馮某以租賃期未滿為由,予以拒絕。雙方爭(zhēng)論無(wú)果,添某向法院提起訴訟。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為,馮某在租賃期間,將出租屋用于賭博,有公安機(jī)關(guān)的處罰證明及群眾證言證實(shí),并且賭博是一種嚴(yán)重違反社會(huì)管理秩序的違法行為,馮某召集他人賭博的行為致使合同的解除條件得以出現(xiàn)。最終,法院判決解除《房屋租賃合同》,并限馮某于判決生效后3天內(nèi)搬出該房屋。

　　【案例分析】 《合同法》第94條:“有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:……(五)法律規(guī)定的其他情形。”第217條:“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。”以及《商品房屋租賃管理辦法》第10條:“承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋,不得擅自改動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)和拆改室內(nèi)設(shè)施,不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。”合同的解除是指在合同有效成立后,當(dāng)解除條件具備時(shí),因一方或者雙方的意思表示,使合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系自始或者僅向?qū)��?lái)消滅的行為。本案中,出租人添某與承租人馮某的《房屋租賃合同》雖未屆滿,但馮某利用承租的房屋從事賭博這一非法活動(dòng),未按合同約定使用房屋,已構(gòu)成違約,損害公共利益并違反了法律的規(guī)定,故添某要求解除租賃合同合法。

　　【支招】承租人租賃房屋,應(yīng)當(dāng)依約使用租賃物,不得有損國(guó)家利益和社會(huì)公眾利益,否則出租人有權(quán)解除租賃合同,并追究承租人的違約責(zé)任。另根據(jù)《合同法》第94條規(guī)定,有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。